Atención si tienes previsto vender una vivienda este año: en su actualización anual, los límites de la plusvalía municipal de 2026 tienen importantes variaciones que, en los casos más afectados, suponen un encarecimiento de hasta el 40% respecto al ejercicio anterior. En este artículo te explicamos qué es, quién debe pagarla, cuáles son los cambios en los coeficientes propuestos para 2026, los plazos, bonificaciones y su relación con el IRPF.
|
¿Qué es la plusvalía municipal? Cómo calcularlaPlusvalía municipal en 2026 |
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre común del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este tributo grava el aumento de valor de los terrenos urbanos en el momento de su transmisión (venta, donación o herencia).
¿Cuándo se paga?
El plazo depende del tipo de transmisión:
-
Ventas o donaciones: 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión.
-
Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.
¿Quién paga este impuesto?
-
Compraventa: el vendedor.
-
Donación: el donatario (quien recibe el bien).
-
Herencia: los herederos.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
El importe a pagar resulta de aplicar el tipo impositivo municipal a la base imponible. Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos:
-
Plusvalía real: diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del terreno.
-
Sistema objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por los coeficientes establecidos.
Plusvalía municipal en 2026
Desde la publicación del Real Decreto-ley 16/2025, se han actualizado los coeficientes máximos que los ayuntamientos pueden aplicar. La nueva normativa busca penalizar las operaciones a corto y medio plazo (especialmente entre 7 y 15 años) con subidas de hasta el 40%, mientras que reduce la carga fiscal para las propiedades mantenidas por más de 17 años.
Tabla comparativa de coeficientes: 2025 vs. 2026
| Periodo de tenencia | Coeficientes 2025 | Coeficientes 2026 | Variación (%) |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,16 | +6,7% |
| 1 año | 0,15 | 0,15 | 0,0% |
| 2 años | 0,14 | 0,15 | +7,1% |
| 3 años | 0,14 | 0,15 | +7,1% |
| 4 años | 0,16 | 0,16 | 0,0% |
| 5 años | 0,18 | 0,18 | 0,0% |
| 6 años | 0,19 | 0,20 | +5,3% |
| 7 años | 0,20 | 0,22 | +10,0% |
| 8 años | 0,19 | 0,23 | +21,1% |
| 9 años | 0,15 | 0,21 | +40,0% |
| 10 años | 0,12 | 0,16 | +33,3% |
| 11 años | 0,10 | 0,13 | +30,0% |
| 12 años | 0,09 | 0,11 | +22,2% |
| 13 años | 0,09 | 0,10 | +11,1% |
| 14 años | 0,09 | 0,10 | +11,1% |
| 15 años | 0,09 | 0,10 | +11,1% |
| 16 años | 0,10 | 0,10 | 0,0% |
| 17 años | 0,13 | 0,12 | -7,7% |
| 18 años | 0,17 | 0,16 | -5,9% |
| 19 años | 0,23 | 0,22 | -4,3% |
| 20 años o más | 0,40 | 0,35 | -12,5% |
Fuente: Idealista
Importante: Estos coeficientes entran en vigor para 2026, pero su continuidad depende de la convalidación del Real Decreto-ley en el Congreso. Si no se convalida en 30 días, volverían a aplicarse los valores anteriores.
¿Qué ocurre si no hay ganancia?
Se mantiene el criterio establecido tras la sentencia del Constitucional: si no existe incremento de valor real (venta a pérdidas), el impuesto no es exigible. El contribuyente debe acreditarlo aportando las escrituras de adquisición y de transmisión.
Plusvalías en menos de un año
Las transmisiones producidas en menos de un año tributan para evitar el carácter especulativo. En 2026, el coeficiente para este tramo ha subido un 6,7%, pasando de 0,15 a 0,16.
Bonificaciones y deducciones
Los ayuntamientos pueden aplicar bonificaciones de hasta el 95% en casos de herencia para familiares directos. Además, pueden reducir hasta un 15% los valores catastrales para que la base imponible sea más fiel a la realidad del mercado inmobiliario local.
Plusvalía municipal e IRPF
Si el vendedor paga el impuesto, este gasto es deducible como menor valor de transmisión en el IRPF. Dado que en 2026 el impuesto sube para muchos tramos, esta deducción cobrará más relevancia para compensar la factura fiscal global.
Calculadoras y liquidación previa
Ante la notable variación de los coeficientes según los años de propiedad, es fundamental realizar una simulación previa o consultar con el ayuntamiento si están aplicando los máximos legales o valores reducidos.
Calculadoras útiles:
